大阪市宣布暂停新发放短期租赁许可，回应居民投诉与签证滥用担忧
日本大阪——大阪市政府近日宣布，将自2026年5月30日起暂停受理“特区民泊”（即依据国家战略特区制度运营的短期租赁）新申请。此举旨在应对居民日益增加的噪音、垃圾丢弃及其他生活干扰问题，同时回应社会对于短期租赁制度被用于规避签证规定的质疑。
大阪市暂停“特区民泊”新申请的背景
大阪市作为日本国际旅游的重要枢纽之一，长期依赖民宿与短期租赁业来满足庞大的入境游客需求。从2015年日本政府放宽民泊管理政策以来，大阪率先作为战略特区推广“特区民泊”，允许符合条件的业者在特定区域内短期出租住宅。然而，随着游客数量激增，部分住宅区民众的不满也日渐高涨。
据市政府透露，自2022年以来，民众关于民泊运营扰民的投诉数量上升近三倍，主要集中在浪速区与西成区等密集居住地区。居民反映，不少民泊住客深夜喧哗、违规停车、乱倒垃圾，使当地生活环境显著恶化。一些居民甚至组织抗议与请愿，要求市政府重新审查民泊制度的适用范围。
多部门联合调查：制度漏洞引发滥用
针对投诉上升和管理困境，大阪市在2025年7月成立了由观光、住宅、法务及警务等多个部门组成的特别委员会，对现行制度进行彻底审查。经过两个月的调查，该委员会在9月底正式建议暂停新申请，以防问题进一步扩大。
委员会报告指出，除了扰民问题外，短期租赁制度还被部分人士利用作为获取长期居留资格的手段。一些外国人，特别是部分中国籍申请人，被发现设立资本额500万日元的“空壳公司”，以“经营管理签证”为名义申请居留资格，却未实质性从事经营活动。这些公司往往只在租赁住宅门口设立邮箱或名牌，以应付政府注册要求。
这一漏洞的存在，使“特区民泊”在无意中成为签证制度的灰色地带。据法务省统计，自2021年以来，约有200家注册为民泊运营商的公司存在“经营活动不明”或“注册地址不实”问题，其中约三成集中在大阪市区内。
当地房地产市场的连锁反应
民泊热潮与签证漏洞现象对大阪房地产市场也产生了复杂影响。以浪速区的鹤草与西心斋桥区域为例，民泊房源需求推高了短期租赁房价与购买成本。过去五年内，当地小型公寓价格平均上涨46%，部分以投资为目的的出租房源被长期占用，导致普通居民难以租到价格合理的住房。
房地产分析师指出，民泊运营最初为城市带来消费增长，但若监管滞后，最终会推高生活成本、稀释居住功能。东京、福冈等城市早在2020年前后已陆续加强监管，例如规定每年允许出租天数上限或要求严格安全检查。相比之下，大阪由于长期采取开放态度，民泊市场发展迅速，也更容易暴露问题。
政府后续议程：方案待首相批准
根据程序，大阪市的暂停计划需提交国家战略特区会议审议，并须经首相正式认证后方能生效。初步讨论预计将在下月举行，涉及修改特区计划细则及更新行政指导方针。
市政府表示，现有已获许可的特区民泊可继续运营，但将强化监督与年度审查机制。未来不排除引入电子登记系统以追踪住房使用情况，并要求运营方提供旅客来源及滞留记录，以防止再度被用于签证滥用。
大阪市观光局相关负责人透露，本次暂停措施为“临时性监管调整”，主要目的是重建居民信任与改善社区关系。待新制度完善后，城市仍计划保留合规的短期租赁业务，以支持国际旅游业复苏。
历史背景：从观光立国到治理困局
日本自2010年代中期推行“观光立国”战略以来，民泊行业经历了爆发式增长。尤其是2015年后，伴随廉价航空航线的扩展及中国游客数量的激增，像大阪、京都、东京等地的住房市场出现了前所未有的旅游型需求。大阪在政策上率先设立“国家战略特区民泊”制度，允许在特定区域内放宽出租年限规定，成为全球短租型住房政策的实验场。
2018年，全国范围内施行《住宅宿泊事业法》（俗称“民泊新法”），统一管理框架，但大阪依旧保留了特区制度的灵活性。这一双轨制在过去几年推动了旅游业增长，同时也埋下监管难题。新冠疫情期间，民泊行业一度萎缩，但自2023年起，随着入境限制解除，外国游客再度回流，使原有的矛盾再次显现。
与其他主要城市的比较
相较之下，东京在2022年达成了地方自治体与居民委员会的协议，规定在住宅密集区的民泊须提前获得邻里同意，同时设定出租最多180天的年限限制。京都则采取更严格措施，要求运营者提供24小时本地管理联系人，以应对突发问题。大阪的制度相对宽松，允许部分区域全年无天数限制运营，因此在吸引投资的同时，也更易出现被滥用的情况。
专家认为，大阪市此次暂停新发放许可的决定虽然可能在短期内影响旅游供应，但从长远看有助于恢复市场秩序。通过借鉴他地经验，重新审视特区民泊的运行边界，未来大阪有望实现居民生活与观光经济的平衡。
民众与业界反应：期待透明改革
消息公布后，部分居民团体表示支持，认为这是社区治理的“关键转折点”。“我们并不反对游客，”一位浪速区居民在接受采访时表示，“只是希望能有更明确的规则，让我们的社区重新变得宜居。”
另一方面，民泊业界对突然暂停申请则持谨慎态度。经营者担心审批中断会削弱市场信心，并导致相关清洁、代管及装修行业的短期萎缩。大阪商工会议所代表指出，监管与发展需要平衡，建议政府在制度过渡期提供明确的申请恢复时间表和再认证机制。
展望：制度重构与未来挑战
暂停发放只是大阪市应对民泊乱象的第一步。后续如何建立更加精细化的监管体系，将决定这一政策的成败。预计在2026年前后，市政府将提出新的运营规则框架，可能包括经营天数上限、入住人数标准、以及针对签证申请的联动审查机制。
虽然大阪市的决定在日本国内引发广泛讨论，但无论支持或反对，各方普遍认同一个核心目标——让民泊制度回归其最初定位：促进旅游、活化地区经济，而非成为监管灰区或投机工具。随着政策调整推进，大阪能否在保持国际城市开放形象的同时，重建居民对城市生活质量的信心，仍是未来一年的最大看点。